주택 임대차의 소액보증금은 항상 받을 수 있을까요?
주택 임대차의 소액보증금은 항상 받을 수 있을까요?
  • 전북대신문
  • 승인 2016.10.20 12:24
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기숙사에 지내던 새내기 대학생인 A(남성)은 혼자만의 생활공간을 원하던 차에 우연히 전봇대에서 ‘전세 1,700만원, 즉시 입주가능’의 전단지를 봤다. 집주인과 임대차 계약을 체결하고 전입신고하고 입주했는데 4개월이 지나자 해당 건물에 대해 경매절차가 시작됐다. A남은 배당기일에 위 전세보증금을 배당을 받을 수 있을까요?


경매신청등기 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건(주택의 인도와 전입신고)을 갖춘 주택임차인은 일정액의 보증금에 관해 다른 담보물권자보다 우선하여 자기 채권의 변제를 받을 수 있다(동법 제8조 제1항).

이는 소액임차인의 경우에 그 임차보증금이 비록 소액이라 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를보장하는 것이 타당하다는 사회정책적 고려에서 나온 민법의 일반규정에 대한 예외규정이다. 이 규정에 따르면 배당기일에 1,700만원 전액을 배당받을 수도 있다. 2016.3.31.이후 우선변제를 받을 임차보증금은 서울지역은 보증금 1억 원이하인 경우 3,400만 원까지, 전주지역은 보증금 5천만 원 이하인 경우 1,700만 원까지만 우선변제를 받을 수 있다. 그나마 우선 변제액 합계가 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

다만 소액임차인이라고 주장하는 경우에도 배당을 받지 못하는 경우들이 있는데 ① 소액임차인 최우선변제권 제도를 악용해 실제 거주하지 않거나 또는 전입신고 후 그곳에 거주하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있지 않고 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선해 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있다면 동법상 소액임차인으로 보호받을 수 없게 된다[대법원2001다14733 판결] 사례의 A남은 이 경우에는 해당하지 않으므로 이를 이유로 배당에서 배제되지는 않을 것이다.

② 소액임차인이라고 주장하더라도 배당받지 못하는 또 다른 사례는 임대차계약이 다른 채권자들을 해하는 사해행위로 인정돼 취소되는 경우다. 즉 임대인인 집주인이 이미 채무가 자신의 재산을 초과하는 상태(채무초과상태)에서 자신 소유의 유일한 주택에 대해 동법 소정의 소액임차인으로 보호되는 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권의 설정행위는 사해행위취소의 대상이 될 수도 있다[대법원 2003다50771 판결]. 사례의 A남의 경우 임대차 계약을 체결할 당시 등기부상 저당권, 가압류 등으로 채무관계가 복잡한 주택에 입주하였기에 이러한 사해행위를 이유로 임대차계약이 취소되고 결국 배당에서 배제될 가능성이 있다.

따라서 전입신고를 한 소액임차인이라고 하더라도 항상 배당을 받을 수 있는 것은 아니라는 사실이다. 특히 이러한 사실을 모르는 임차인들을 상대로 사기행각을 벌인 일당이 적발되는 일도 있다. 해당 사건의 일당은 주택의 시가를 높여 많은 대출을 받고, 나아가 임차인으로부터도 보증금을 받아 챙긴 뒤 잠적했는데, 이처럼 주택의 시세보다 담보하는 채무액수가 더 많은 주택을 소위 ‘깡통주택’에 입주하는 임차인은 큰 피해를 볼 수 있으므로 주의를 요한다.


김학기 | 법학전문대학원 교수·변호사

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